Расчет сроков владения жильем для продажи без налога изменят. Решение КС

Сейчас в минимальный срок владения жильем, полученным по реновации в Москве, включается и срок нахождения в собственности предыдущего жилья. Однако при изъятии для госнужд жилья в других регионах аналогичной нормы нет

Конституционный суд (КС) признал противоречащей Конституции России одну из норм Налогового кодекса, определяющую минимальный сроквладения жильемпри его продаже. Сейчас льготная норма распространяется лишь на жилье, получаемое по московской программе реновации. Однако при изъятии для госнужд жилья в других регионах России аналогичная норма не применяется. Это следует из поступившего в редакцию сообщения судебной инстанции.

Что произошло

Жительница Ямало-Ненецкого АО с 2012 года проживала в собственной квартире в многоквартирном доме. В 2017 году в городе было принято решение о развитии застроенной территории, на которой располагался этот дом, хотя сам дом не был признан аварийным. Участок под домом был изъят для муниципальных нужд, дом снесен, а взамен жительнице предоставили равноценную квартиру.

Четыре года спустя хозяйка решила продать новую квартиру. За совершенную сделку налоговый орган начислил ей НДФЛ. Причина в том, что срок нахождения этой квартиры в собственности был меньше установленного законом минимального срока владения. В общем случае этот срок составляет пять лет, и лишь по его истечении при продаже жилья налог платить не требуется. Поскольку НДФЛ хозяйка жилья не заплатила, ей также был начислен штраф.

Собственница с таким решением не согласилась, поскольку ранее владела другим жильем, а переезд в новую квартиру был вызван не ее желанием, а изъятием земельного участка. В связи с этим она обратилась с иском в суд.

• Городской суд иск оставил без удовлетворения, ориентируясь на нормы Налогового кодекса.
• Однако суд апелляционной инстанции принял другое решение. Он сложил сроки владения исходной и новой квартирами, и срокпревысил требуемые законом пять лет. Суд исходил из подхода, который применяется в Москве при изъятии жилья по программе реновации. Касающаяся этих случаев норма прописана во втором абзаце п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса.
• В тоже время суды следующих инстанций (кассационной и выше) сочли такой подход неуместным. По их мнению, в случае изъятия жилья норма о сложении сроков владения применима лишь для реновации в Москве, но не в других регионах России.

В связи с этим собственница квартиры обратилась с жалобой в Конституционный суд. Она ссылалась на то, что распространение особого подхода к определению минимального срока владения жильем лишь на московскую программу реновации противоречит Конституции России.

Позиция Конституционного суда

Как пояснил Конституционный суд, установленный законом минимальный срок владения жильем, необходимый для освобождения от уплаты НДФЛ,— это индикатор, что квартира приобреталась не для перепродажи и скорейшего получения дохода.

При этом даже в Москве, где для включения дома в программу реновациинеобходимо получить согласие 2/3 жителей, возможны случаи, когда старое жилье у граждан выкупается вопреки их воле, отметил он.Кроме того, предоставленное взамен жилье может не вполне соответствовать их потребностям. По этим причинам может возникнуть оправданное желание поскорее продать вновь полученную квартиру. Чтобы учесть такие ситуации, и была введена норма о сложении сроков владения изъятой и новой квартирамидля московской программы реновации.

«При этом льгота установлена не по территориальному признаку (проживание в Москве), а именно в связи с участием в особой градостроительной программе, реализуемой на основании решения федерального законодателя. Это не выходит за пределы законодательной дискреции, а потому само по себе Конституции не противоречит»,— говорится в сообщении.

В тоже время в Конституционном суде отметили: московская программа реновации— не единственная в России, по которой жилье могут изъять в принудительном порядке. Изъятие земельных участков и расположенных на них зданий для государственных и муниципальных нужд может происходить и в других регионах. Например, по КРТ в рамках Градостроительного кодекса, а до принятия этой федеральной программы— по собственным программам регионов.

«В таких условиях установленный Налоговым кодексом срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, утрачивает значение условного индикатора для освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости»,— говорится в сообщении. Применяемая в этомслучае норма о пятилетнем (или трехлетнем) сроке владения последним жильем для освобождения от уплаты НДФЛ при его продаже свидетельствует о наличии конституционно значимого пробела, указал Конституционный суд.

В связи сэтим, по мнению Конституционного суда, следует внести изменение в действующее правовое регулирование. А пока эти изменения в законодательстве не появятся, нормы Налогового кодекса, предусмотренные для программы реновации в Москве, должны применяться во всех ситуациях по России, аналогичных случаю жительницы Ямало-Ненецкого АО. То естькогда:

• многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, в установленном порядке не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;
• либо само жилое помещение не было признано непригодным для проживания.

Дело жительницы Ямало-Ненецкого АО подлежит пересмотру. В тоже время в сообщении уточняется: вновь принятое Конституционным судом постановление «не является основанием для пересмотра размера исполненных обязательств по уплате НДФЛ за предшествовавшие периоды, а также для пересмотра вступивших в силу судебных актов по иным делам, кроме дела заявительницы».