Продать по частям, управлять целиком: что ждет офисы «в нарезку»

Еще несколько лет назад покупка качественного офиса была в основном прерогативой крупных компаний и институциональных инвесторов. Сегодня отдельный блок в новом бизнес-центре может приобрести предприниматель или частный инвестор. На мой взгляд, это одно из самых заметных изменений, произошедших с московским офисным рынком за последние годы.

Само по себе оно вполне логично. Продажа блоками расширяет круг покупателей, позволяет девелоперу быстрее возвращать вложенный капитал, а малому и среднему бизнесу дает возможность приобрести собственный офис. Частный инвестор, в свою очередь, получает доступ к классу активов, который еще недавно был для него практически закрыт.

Но чем больше становится таких проектов, тем важнее другой вопрос: что произойдет со зданием после того, как девелопер продаст последний блок? Продать бизнес-центр можно за несколько лет. Управлять им придется десятилетиями. Именно в этом разрыве между скоростью реализации и продолжительностью эксплуатации и находится главная развилка новой модели.

Нов не формат, а масштаб

Продажа офисов отдельными блоками для Москвы не новая история, а прежде всего масштаб явления. Отдельные проекты такого рода появлялись еще в 2008–2009 годах, во многом как антикризисный инструмент: дробление здания позволяло расширить круг потенциальных покупателей и ускорить возврат вложенного капитала. На рубеже 2010–2020-х модель стала превращаться в самостоятельный девелоперский продукт, а после 2020 года получила массовое распространение.

По оценке Nikoliers, 68%, или около 3,6 млн кв. м, анонсированного офисного строительства в Москве на 2026–2030 годы приходится на бизнес-центры, в которых предусмотрена продажа офисов блоками и в мелкой нарезке. Это означает, что значительный объем будущего фонда может оказаться распределен между множеством собственников— как инвесторами, так и компаниями, приобретающими помещения для собственного использования.

Есть еще одна цифра, которая хорошо показывает возможный масштаб последствий. По сценарной модели Nikoliers, доля офисного предложения в аренду от частных собственников может вырасти примерно с 1,7% общего стока в 2025 году до 10% к 2030 году. Это именно сценарная оценка, а не гарантированный объем будущего предложения. Но даже такой сценарий показывает, что речь уже идет не о нишевом формате, а о модели, способной заметно изменить структуру арендного рынка.

В классическом бизнес-центре конкурируют здания. Один собственник определяет коммерческую политику, выбирает арендаторов, управляет ставками, инвестирует в общие зоны и принимает решения о модернизации. В здании с десятками собственников конкуренция возникает уже внутри самого бизнес-центра. У владельцев разные цены приобретения, стоимость капитала и ожидания по доходности. Один готов ждать арендатора несколько месяцев, другому важно обеспечить денежный поток как можно быстрее. В результате два похожих офиса на одном этаже могут одновременно выйти на рынок с разными условиями. Это не хорошо и не плохо. Просто у такого здания появляется другая экономика.

Офис— не квартира

На офисный рынок все активнее приходит частный капитал, в том числе инвесторы, ранее ориентированные преимущественно на жилье. Поэтому здесь особенно важно понимать принципиальную разницу между двумя типами недвижимости.

В многоквартирном доме квартиры принадлежат разным владельцам, каждый самостоятельно выбирает арендатора и определяет цену. Для человека, который снимает квартиру, обычно не имеет большого значения, на каких условиях сосед сдает помещение за стеной.

Компания, которой нужны 100–200 кв. м, действительно может арендовать отдельный блок практически автономно. Но корпоративному пользователю, которому требуется несколько тысяч квадратных метров, нужны непрерывная площадь, единый договор, понятные сервисные платежи, инженерные мощности, безопасность, стандарты отделки и возможность расширения. Чем выше класс здания и чем крупнее его целевая аудитория, тем важнее способность бизнес-центра действовать как единый коммерческий продукт независимо от количества его собственников.

Одной управляющей компании недостаточно

Есть соблазн сказать: достаточно выбрать профессиональную управляющую компанию, и проблема решена. Но ее полномочия имеют объективные пределы. УК может отвечать за инженерию, общие пространства, безопасность, доступ и сервис. Но она не может самостоятельно определить, кому собственник сдаст свой офис, по какой ставке и согласитсяли объединить помещение с соседним. Поэтому ябы разделял два контура управления.

Первый— эксплуатационный: инженерия, безопасность, общие зоны, ремонт, сервис и платежи.

Второй— коммерческий: позиционирование объекта, единые стандарты предложения, работа с крупными запросами и возможность консолидировать несколько помещений для одного арендатора. На практике таким инструментом может стать единый лизинговый центр или агрегированный мандат от собственников, позволяющий представлять нескольких владельцев перед корпоративным клиентом и координировать условия сделки.

Для России здесь существует еще одна сложность. Полноценного специального режима коллективного управления нежилым зданием с множеством собственников пока нет. Гражданское законодательство регулирует общее имущество, но отдельной завершенной процедуры принятия коллективных решений для такого бизнес-центра не создано. УК может действовать только в пределах полученного мандата, а договорные ограничения не всегда способны стольже надежно пережить смену владельца помещения.

Это означает, что один раз хорошо прописать правила недостаточно. Система должна продолжить работать после перепродажи офисов, смены управляющей компании и в тот момент, когда собственникам понадобится совместно финансировать серьезную модернизацию.

Основа устойчивости закладывается до первой продажи

Большую часть решений стоит принимать еще до того, как в здании появятся десятки собственников. Можно заранее предусмотреть возможность объединения помещений, сохранить крупного якорного владельца, определить правила использования общих пространств, сформировать долгосрочный резерв на капитальные затраты и создать механизм работы с крупным корпоративным спросом.

Важно и то, что покупателю необходимо объяснять не только потенциальную доходность конкретных 100 или 300 кв. м, но и будущую модель жизни всего здания. Кто принимает решения? За счет каких средств будет модернизироваться инженерия? Что произойдет, если часть собственников перестанет платить? Можноли будет консолидировать соседние блоки?

При этом на разных стадиях жизненного цикла проверяться будут разные элементы системы. В первые годы проблемы могут проявляться в разной скорости отделки, разбросе ставок и сложности консолидации помещений. Позднее на первый план выйдет финансирование капитальных работ. А через 10–20 лет главным вопросом может стать способность собственников договориться о глубокой модернизации, реконструкции или консолидированной продаже здания.

Много собственников— не приговор

Продажа офисов блоками— закономерный продукт нынешнего рынка. Она делает качественную недвижимость доступнее и для бизнеса, и для частного инвестора, а девелоперу дает эффективную модель реализации проекта. Поэтому вопрос точно не в том, нужноли ограничивать этот формат. Рынок просто переходит к следующему этапу своего развития. Теперь недостаточно хорошо построить бизнес-центр и успешно продать помещения. Необходимо заранее создать систему, которая позволит зданию сохранять единый коммерческий продукт после того, как у него появятся десятки собственников.

Для меня главный вопрос сегодня звучит не так: сколько владельцев может быть у качественного бизнес-центра? Гораздо важнее другое: смогутли десятки собственников через 10 или 20 лет принимать согласованные решения так, чтобы здание продолжало работать как единый коммерческий объект?

И главный тест для этой модели наступит не в момент завершения продаж. Он наступит тогда, когда созданной системе придется пережить смену собственников, крупный ремонт и следующий рыночный спад. Если она выдержит эти испытания, множественность владельцев не помешает объекту сохранять ликвидность, качество и высокий класс. Если нет, тослабые места, заложенные на старте, проявятся уже в период эксплуатации.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются вразделе «Мнения», может несовпадать смнением редакции.